Modifiche alla disciplina del condominio negli edifici
(G.U.293 del 17.12.2012)
Art. 1.
1. L'articolo 1117 del codice civile è sostituito dal seguente:
«Art. 1117. - (Parti comuni dell'edificio) - Sono oggetto di proprietà
comune dei proprietari delle singole unità immobiliari dell'edificio, anche
se aventi diritto a godimento periodico e se non risulta il contrario dal
titolo:
1) tutte le parti dell'edificio necessarie all'uso comune, come il suolo su
cui sorge l'edificio, le fondazioni, i muri maestri, i pilastri e le travi
portanti, i tetti e i lastrici solari, le scale, i portoni di ingresso, i
vestiboli, gli anditi, i portici, i cortili e le facciate;
2) le aree destinate a parcheggio nonché i locali per i servizi in comune,
come la portineria, incluso l'alloggio del portiere, la lavanderia, gli
stenditoi e i sottotetti destinati, per le caratteristiche strutturali e
funzionali, all'uso comune;
3) le opere, le installazioni, i manufatti di qualunque genere destinati
all'uso comune, come gli ascensori, i pozzi, le cisterne, gli impianti
idrici e fognari, i sistemi centralizzati di distribuzione e di trasmissione
per il gas, per l'energia elettrica, per il riscaldamento ed il
condizionamento dell'aria, per la ricezione radiotelevisiva e per l'accesso
a qualunque altro genere di flusso informativo, anche da satellite o via
cavo, e i relativi collegamenti fino al punto di diramazione ai locali di
proprietà individuale dei singoli condomini, ovvero, in caso di impianti
unitari, fino al punto di utenza, salvo quanto disposto dalle normative di
settore in materia di reti pubbliche».
Art. 2.
1. Dopo l'articolo 1117 del codice civile sono inseriti i seguenti:
«Art. 1117-bis. - (Ambito di applicabilità). - Le disposizioni del presente
capo si applicano, in quanto compatibili, in tutti i casi in cui più unità
immobiliari o più edifici ovvero più condominii di unità immobiliari o di
edifici abbiano parti comuni ai sensi dell'articolo 1117.
Art. 1117-ter. - (Modificazioni delle destinazioni d'uso).- Per soddisfare
esigenze di interesse condominiale, l'assemblea, con un numero di voti che
rappresenti i quattro quinti dei partecipanti al condominio e i quattro
quinti del valore dell'edificio, può modificare la destinazione d'uso delle
parti comuni.
La convocazione dell'assemblea deve essere affissa per non meno di trenta
giorni consecutivi nei locali di maggior uso comune o negli spazi a tal fine
destinati e deve effettuarsi mediante lettera raccomandata o equipollenti
mezzi telematici, in modo da pervenire almeno venti giorni prima della data
di convocazione.
La convocazione dell'assemblea, a pena di nullità, deve indicare le parti
comuni oggetto della modificazione e la nuova destinazione d'uso.
La deliberazione deve contenere la dichiarazione espressa che sono stati
effettuati gli adempimenti di cui ai precedenti commi.
Sono vietate le modificazioni delle destinazioni d'uso che possono recare
pregiudizio alla stabilità o alla sicurezza del fabbricato o che ne alterano
il decoro architettonico.
Art. 1117-quater. - (Tutela delle destinazioni d'uso). - In caso di attività
che incidono negativamente e in modo sostanziale sulle destinazioni d'uso
delle parti comuni, l'amministratore o i condomini, anche singolarmente,
possono diffidare l'esecutore e possono chiedere la convocazione
dell'assemblea per far cessare la violazione, anche mediante azioni
giudiziarie. L'assemblea delibera in merito alla cessazione di tali attività
con la maggioranza prevista dal secondo comma dell'articolo 1136».
Art. 3.
1. L'articolo 1118 del codice civile è sostituito dal seguente:
«Art. 1118. - (Diritti dei partecipanti sulle parti comuni). - Il diritto di
ciascun condomino sulle parti comuni, salvo che il titolo non disponga
altrimenti, è proporzionale al valore dell'unità immobiliare che gli
appartiene.
Il condomino non può rinunziare al suo diritto sulle parti comuni.
Il condomino non può sottrarsi all'obbligo di contribuire alle spese per la
conservazione delle parti comuni, neanche modificando la destinazione d'uso
della propria unità immobiliare, salvo quanto disposto da leggi speciali.
Il condomino può rinunciare all'utilizzo dell'impianto centralizzato di
riscaldamento o di condizionamento, se dal suo distacco non derivano
notevoli squilibri di funzionamento o aggravi di spesa per gli altri
condomini. In tal caso il rinunziante resta tenuto a concorrere al pagamento
delle sole spese per la manutenzione straordinaria dell'impianto e per la
sua conservazione e messa a norma».
Art. 4.
1. Al primo comma dell'articolo 1119 del codice civile sono aggiunte, in
fine, le seguenti parole: «e con il consenso di tutti i partecipanti al
condominio».
Art. 5.
1. Dopo il primo comma dell'articolo 1120 del codice civile sono inseriti i
seguenti:
«I condomini, con la maggioranza indicata dal secondo comma dell'articolo
1136, possono disporre le innovazioni che, nel rispetto della normativa di
settore, hanno ad oggetto:
1) le opere e gli interventi volti a migliorare la sicurezza e la salubrità
degli edifici e degli impianti;
2) le opere e gli interventi previsti per eliminare le barriere
architettoniche, per il contenimento del consumo energetico degli edifici e
per realizzare parcheggi destinati a servizio delle unità immobiliari o
dell'edificio, nonché per la produzione di energia mediante l'utilizzo di
impianti di cogenerazione, fonti eoliche, solari o comunque rinnovabili da
parte del condominio o di terzi che conseguano a titolo oneroso un diritto
reale o personale di godimento del lastrico solare o di altra idonea
superficie comune;
3) l'installazione di impianti centralizzati per la ricezione
radiotelevisiva e per l'accesso a qualunque altro genere di flusso
informativo, anche da satellite o via cavo, e i relativi collegamenti fino
alla diramazione per le singole utenze, ad esclusione degli impianti che non
comportano modifiche in grado di alterare la destinazione della cosa comune
e di impedire agli altri condomini di farne uso secondo il loro diritto.
L'amministratore è tenuto a convocare l'assemblea entro trenta giorni dalla
richiesta anche di un solo condomino interessato all'adozione delle
deliberazioni di cui al precedente comma. La richiesta deve contenere
l'indicazione del contenuto specifico e delle modalità di esecuzione degli
interventi proposti. In mancanza, l'amministratore deve invitare senza
indugio il condomino proponente a fornire le necessarie integrazioni».
Art. 6.
1. L'articolo 1122 del codice civile è sostituito dal seguente:
«Art. 1122. - (Opere su parti di proprietà o uso individuale). - Nell'unità
immobiliare di sua proprietà ovvero nelle parti normalmente destinate
all'uso comune, che siano state attribuite in proprietà esclusiva o
destinate all'uso individuale, il condomino non può eseguire opere che
rechino danno alle parti comuni ovvero determinino pregiudizio alla
stabilità, alla sicurezza o al decoro architettonico dell'edificio.
In ogni caso è data preventiva notizia all'amministratore che ne riferisce
all'assemblea».
Art. 7.
1. Dopo l'articolo 1122 del codice civile sono inseriti i seguenti:
«Art. 1122-bis. - (Impianti non centralizzati di ricezione radiotelevisiva e
di produzione di energia da fonti rinnovabili). - Le installazioni di
impianti non centralizzati per la ricezione radiotelevisiva e per l'accesso
a qualunque altro genere di flusso informativo, anche da satellite o via
cavo, e i relativi collegamenti fino al punto di diramazione per le singole
utenze sono realizzati in modo da recare il minor pregiudizio alle parti
comuni e alle unità immobiliari di proprietà individuale, preservando in
ogni caso il decoro architettonico dell'edificio, salvo quanto previsto in
materia di reti pubbliche.
È consentita l'installazione di impianti per la produzione di energia da
fonti rinnovabili destinati al servizio di singole unità del condominio sul
lastrico solare, su ogni altra idonea superficie comune e sulle parti di
proprietà individuale dell'interessato.
Qualora si rendano necessarie modificazioni delle parti comuni,
l'interessato ne dà comunicazione all'amministratore indicando il contenuto
specifico e le modalità di esecuzione degli interventi. L'assemblea può
prescrivere, con la maggioranza di cui al quinto comma dell'articolo 1136,
adeguate modalità alternative di esecuzione o imporre cautele a salvaguardia
della stabilità, della sicurezza o del decoro architettonico dell'edificio
e, ai fini dell'installazione degli impianti di cui al secondo comma,
provvede, a richiesta degli interessati, a ripartire l'uso del lastrico
solare e delle altre superfici comuni, salvaguardando le diverse forme di
utilizzo previste dal regolamento di condominio o comunque in atto.
L'assemblea, con la medesima maggioranza, può altresì subordinare
l'esecuzione alla prestazione, da parte dell'interessato, di idonea garanzia
per i danni eventuali.
L'accesso alle unità immobiliari di proprietà individuale deve essere
consentito ove necessario per la progettazione e per l'esecuzione delle
opere. Non sono soggetti ad autorizzazione gli impianti destinati alle
singole unità abitative.
Art. 1122-ter. - (Impianti di videosorveglianza sulle parti comuni). - Le
deliberazioni concernenti l'installazione sulle parti comuni dell'edificio
di impianti volti a consentire la videosorveglianza su di esse sono
approvate dall'assemblea con la maggioranza di cui al secondo comma
dell'articolo 1136».
Art. 8.
1. All'articolo 1124 del codice civile sono apportate le seguenti
modificazioni:
a) il primo comma è sostituito dal seguente:
«Le scale e gli ascensori sono mantenuti e sostituiti dai proprietari delle
unità immobiliari a cui servono. La spesa relativa è ripartita tra essi, per
metà in ragione del valore delle singole unità immobiliari e per l'altra
metà esclusivamente in misura proporzionale all'altezza di ciascun piano dal
suolo»;
b) la rubrica è sostituita dalla seguente: «Manutenzione e sostituzione
delle scale e degli ascensori».
Art. 9.
1. L'articolo 1129 del codice civile è sostituito dal seguente:
«Art. 1129. - (Nomina, revoca ed obblighi dell'amministratore). - Quando i
condomini sono più di otto, se l'assemblea non vi provvede, la nomina di un
amministratore è fatta dall'autorità giudiziaria su ricorso di uno o più
condomini o dell'amministratore dimissionario.
Contestualmente all'accettazione della nomina e ad ogni rinnovo
dell'incarico, l'amministratore comunica i propri dati anagrafici e
professionali, il codice fiscale, o, se si tratta di società, anche la sede
legale e la denominazione, il locale ove si trovano i registri di cui ai
numeri 6) e 7) dell'articolo 1130, nonché i giorni e le ore in cui ogni
interessato, previa richiesta all'amministratore, può prenderne
gratuitamente visione e ottenere, previo rimborso della spesa, copia da lui
firmata.
L'assemblea può subordinare la nomina dell'amministratore alla presentazione
ai condomini di una polizza individuale di assicurazione per la
responsabilità civile per gli atti compiuti nell'esercizio del mandato.
L'amministratore è tenuto altresì ad adeguare i massimali della polizza se
nel periodo del suo incarico l'assemblea deliberi lavori straordinari. Tale
adeguamento non deve essere inferiore all'importo di spesa deliberato e deve
essere effettuato contestualmente all'inizio dei lavori. Nel caso in cui
l'amministratore sia coperto da una polizza di assicurazione per la
responsabilità civile professionale generale per l'intera attività da lui
svolta, tale polizza deve essere integrata con una dichiarazione
dell'impresa di assicurazione che garantisca le condizioni previste dal
periodo precedente per lo specifico condominio.
Sul luogo di accesso al condominio o di maggior uso comune, accessibile
anche ai terzi, è affissa l'indicazione delle generalità, del domicilio e
dei recapiti, anche telefonici, dell'amministratore.
In mancanza dell'amministratore, sul luogo di accesso al condominio o di
maggior uso comune, accessibile anche ai terzi, è affissa l'indicazione
delle generalità e dei recapiti, anche telefonici, della persona che svolge
funzioni analoghe a quelle dell'amministratore.
L'amministratore è obbligato a far transitare le somme ricevute a qualunque
titolo dai condomini o da terzi, nonché quelle a qualsiasi titolo erogate
per conto del condominio, su uno specifico conto corrente, postale o
bancario, intestato al condominio; ciascun condomino, per il tramite
dell'amministratore, può chiedere di prendere visione ed estrarre copia, a
proprie spese, della rendicontazione periodica.
Alla cessazione dell'incarico l'amministratore è tenuto alla consegna di
tutta la documentazione in suo possesso afferente al condominio e ai singoli
condomini e ad eseguire le attività urgenti al fine di evitare pregiudizi
agli interessi comuni senza diritto ad ulteriori compensi.
Salvo che sia stato espressamente dispensato dall'assemblea,
l'amministratore è tenuto ad agire per la riscossione forzosa delle somme
dovute dagli obbligati entro sei mesi dalla chiusura dell'esercizio nel
quale il credito esigibile è compreso, anche ai sensi dell'articolo 63,
primo comma, delle disposizioni per l'attuazione del presente codice.
L'incarico di amministratore ha durata di un anno e si intende rinnovato per
eguale durata. L'assemblea convocata per la revoca o le dimissioni delibera
in ordine alla nomina del nuovo amministratore.
La revoca dell'amministratore può essere deliberata in ogni tempo
dall'assemblea, con la maggioranza prevista per la sua nomina oppure con le
modalità previste dal regolamento di condominio. Può altresì essere disposta
dall'autorità giudiziaria, su ricorso di ciascun condomino, nel caso
previsto dal quarto comma dell'articolo 1131, se non rende il conto della
gestione, ovvero in caso di gravi irregolarità. Nei casi in cui siano emerse
gravi irregolarità fiscali o di non ottemperanza a quanto disposto dal
numero 3) del dodicesimo comma del presente articolo, i condomini, anche
singolarmente, possono chiedere la convocazione dell'assemblea per far
cessare la violazione e revocare il mandato all'amministratore. In caso di
mancata revoca da parte dell'assemblea, ciascun condomino può rivolgersi
all'autorità giudiziaria; in caso di accoglimento della domanda, il
ricorrente, per le spese legali, ha titolo alla rivalsa nei confronti del
condominio, che a sua volta può rivalersi nei confronti dell'amministratore
revocato.
Costituiscono, tra le altre, gravi irregolarità:
1) l'omessa convocazione dell'assemblea per l'approvazione del rendiconto
condominiale, il ripetuto rifiuto di convocare l'assemblea per la revoca e
per la nomina del nuovo amministratore o negli altri casi previsti dalla
legge;
2) la mancata esecuzione di provvedimenti giudiziari e amministrativi,
nonché di deliberazioni dell'assemblea;
3) la mancata apertura ed utilizzazione del conto di cui al settimo comma;
4) la gestione secondo modalità che possono generare possibilità di
confusione tra il patrimonio del condominio e il patrimonio personale
dell'amministratore o di altri condomini;
5) l'aver acconsentito, per un credito insoddisfatto, alla cancellazione
delle formalità eseguite nei registri immobiliari a tutela dei diritti del
condominio;
6) qualora sia stata promossa azione giudiziaria per la riscossione delle
somme dovute al condominio, l'aver omesso di curare diligentemente l'azione
e la conseguente esecuzione coattiva;
7) l'inottemperanza agli obblighi di cui all'articolo 1130, numeri 6), 7) e
9);
8) l'omessa, incompleta o inesatta comunicazione dei dati di cui al secondo
comma del presente articolo.
In caso di revoca da parte dell'autorità giudiziaria, l'assemblea non può
nominare nuovamente l'amministratore revocato.
L'amministratore, all'atto dell'accettazione della nomina e del suo rinnovo,
deve specificare analiticamente, a pena di nullità della nomina stessa,
l'importo dovuto a titolo di compenso per l'attività svolta.
Per quanto non disciplinato dal presente articolo si applicano le
disposizioni di cui alla sezione I del capo IX del titolo III del libro IV.
Il presente articolo si applica anche agli edifici di alloggi di edilizia
popolare ed economica, realizzati o recuperati da enti pubblici a totale
partecipazione pubblica o con il concorso dello Stato, delle regioni, delle
province o dei comuni, nonché a quelli realizzati da enti pubblici non
economici o società private senza scopo di lucro con finalità sociali
proprie dell'edilizia residenziale pubblica».
Art. 10.
1. L'articolo 1130 del codice civile e' sostituito dal seguente:
Art. 1130. - (Attribuzioni dell'amministratore). - L'amministratore, oltre a
quanto previsto dall'articolo 1129 e dalle vigenti disposizioni di legge,
deve: 1) eseguire le deliberazioni dell'assemblea, convocarla annualmente
per l'approvazione del rendiconto condominiale di cui all'articolo 1130-bis
e curare l'osservanza del regolamento di condominio; 2) disciplinare l'uso
delle cose comuni e la fruizione dei servizi nell'interesse comune, in modo
che ne sia assicurato il miglior godimento a ciascuno dei condomini; 3)
riscuotere i contributi ed erogare le spese occorrenti per la manutenzione
ordinaria delle parti comuni dell'edificio e per l'esercizio dei servizi
comuni; 4) compiere gli atti conservativi relativi alle parti comuni
dell'edificio; 5) eseguire gli adempimenti fiscali; 6) curare la tenuta del
registro di anagrafe condominiale contenente le generalita' dei singoli
proprietari e dei titolari di diritti reali e di diritti personali di
godimento, comprensive del codice fiscale e della residenza o domicilio, i
dati catastali di ciascuna unita' immobiliare, nonche' ogni dato relativo
alle condizioni di sicurezza. Ogni variazione dei dati deve essere
comunicata all'amministratore in forma scritta entro sessanta giorni.
L'amministratore, in caso di inerzia, mancanza o incompletezza delle
comunicazioni, richiede con lettera raccomandata le informazioni necessarie
alla tenuta del registro di anagrafe. Decorsi trenta giorni, in caso di
omessa o incompleta risposta, l'amministratore acquisisce le informazioni
necessarie, addebitandone il costo ai responsabili; 7) curare la tenuta del
registro dei verbali delle assemblee, del registro di nomina e revoca
dell'amministratore e del registro di contabilita'. Nel registro dei verbali
delle assemblee sono altresi' annotate: le eventuali mancate costituzioni
dell'assemblea, le deliberazioni nonche' le brevi dichiarazioni rese dai
condomini che ne hanno fatto richiesta; allo stesso registro e' allegato il
regolamento di condominio, ove adottato. Nel registro di nomina e revoca
dell'amministratore sono annotate, in ordine cronologico, le date della
nomina e della revoca di ciascun amministratore del condominio, nonche' gli
estremi del decreto in caso di provvedimento giudiziale. Nel registro di
contabilita' sono annotati in ordine cronologico, entro trenta giorni da
quello dell'effettuazione, i singoli movimenti in entrata ed in uscita. Tale
registro puo' tenersi anche con modalita' informatizzate; 8) conservare
tutta la documentazione inerente alla propria gestione riferibile sia al
rapporto con i condomini sia allo stato tecnico-amministrativo dell'edificio
e del condominio; 9) fornire al condomino che ne faccia richiesta
attestazione relativa allo stato dei pagamenti degli oneri condominiali e
delle eventuali liti in corso; 10) redigere il rendiconto condominiale
annuale della gestione e convocare l'assemblea per la relativa approvazione
entro centottanta giorni.
Art. 11
1. Dopo l'articolo 1130 del codice civile e' inserito il seguente:
Art. 1130-bis. - (Rendiconto condominiale). - Il rendiconto condominiale
contiene le voci di entrata e di uscita ed ogni altro dato inerente alla
situazione patrimoniale del condominio, ai fondi disponibili ed alle
eventuali riserve, che devono essere espressi in modo da consentire
l'immediata verifica. Si compone di un registro di contabilita', di un
riepilogo finanziario, nonche' di una nota sintetica esplicativa della
gestione con l'indicazione anche dei rapporti in corso e delle questioni
pendenti. L'assemblea condominiale puo', in qualsiasi momento o per piu'
annualita' specificamente identificate, nominare un revisore che verifichi
la contabilita' del condominio. La deliberazione e' assunta con la
maggioranza prevista per la nomina dell'amministratore e la relativa spesa
e' ripartita fra tutti i condomini sulla base dei millesimi di proprieta'. I
condomini e i titolari di diritti reali o di godimento sulle unita'
immobiliari possono prendere visione dei documenti giustificativi di spesa
in ogni tempo ed estrarne copia a proprie spese. Le scritture e i documenti
giustificativi devono essere conservati per dieci anni dalla data della
relativa registrazione. L'assemblea puo' anche nominare, oltre
all'amministratore, un consiglio di condominio composto da almeno tre
condomini negli edifici di almeno dodici unita' immobiliari. Il consiglio ha
funzioni consultive e di controllo.
Art. 12
1. Al primo comma dell'articolo 1131 del codice civile, le parole:
«dall'articolo precedente» sono sostituite dalle seguenti: «dall'articolo
1130».
Art. 13
1. L'articolo 1134 del codice civile e' sostituito dal seguente: Art. 1134.
- (Gestione di iniziativa individuale). - Il condomino che ha assunto la
gestione delle parti comuni senza autorizzazione dell'amministratore o
dell'assemblea non ha diritto al rimborso, salvo che si tratti di spesa
urgente.
2. All'articolo 1135 del codice civile sono apportate le seguenti
modificazioni: a) al primo comma, il numero 4) e' sostituito dal seguente:
4) alle opere di manutenzione straordinaria e alle innovazioni, costituendo
obbligatoriamente un fondo speciale di importo pari all'ammontare dei
lavori»; b) e' aggiunto, in fine, il seguente comma: «L'assemblea puo'
autorizzare l'amministratore a partecipare e collaborare a progetti,
programmi e iniziative territoriali promossi dalle istituzioni locali o da
soggetti privati qualificati, anche mediante opere di risanamento di parti
comuni degli immobili nonche' di demolizione, ricostruzione e messa in
sicurezza statica, al fine di favorire il recupero del patrimonio edilizio
esistente, la vivibilita' urbana, la sicurezza e la sostenibilita'
ambientale della zona in cui il condominio e' ubicato.
Art. 14
1. L'articolo 1136 del codice civile e' sostituito dal seguente:
Art. 1136. - (Costituzione dell'assemblea e validita' delle deliberazioni).
- L'assemblea in prima convocazione e' regolarmente costituita con
l'intervento di tanti condomini che rappresentino i due terzi del valore
dell'intero edificio e la maggioranza dei partecipanti al condominio. Sono
valide le deliberazioni approvate con un numero di voti che rappresenti la
maggioranza degli intervenuti e almeno la meta' del valore dell'edificio. Se
l'assemblea in prima convocazione non puo' deliberare per mancanza di numero
legale, l'assemblea in seconda convocazione delibera in un giorno successivo
a quello della prima e, in ogni caso, non oltre dieci giorni dalla medesima.
L'assemblea in seconda convocazione e' regolarmente costituita con
l'intervento di tanti condomini che rappresentino almeno un terzo del valore
dell'intero edificio e un terzo dei partecipanti al condominio. La
deliberazione e' valida se approvata dalla maggioranza degli intervenuti con
un numero di voti che rappresenti almeno un terzo del valore dell'edificio.
Le deliberazioni che concernono la nomina e la revoca dell'amministratore o
le liti attive e passive relative a materie che esorbitano dalle
attribuzioni dell'amministratore medesimo, le deliberazioni che concernono
la ricostruzione dell'edificio o riparazioni straordinarie di notevole
entita' e le deliberazioni di cui agli articoli 1117-quater, 1120, secondo
comma, 1122-ter nonche' 1135, terzo comma, devono essere sempre approvate
con la maggioranza stabilita dal secondo comma del presente articolo. Le
deliberazioni di cui all'articolo 1120, primo comma, e all'articolo
1122-bis, terzo comma, devono essere approvate dall'assemblea con un numero
di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti ed almeno i due
terzi del valore dell'edificio. L'assemblea non puo' deliberare, se non
consta che tutti gli aventi diritto sono stati regolarmente convocati. Delle
riunioni dell'assemblea si redige processo verbale da trascrivere nel
registro tenuto dall'amministratore.
Art. 15
1. L'articolo 1137 del codice civile e' sostituito dal seguente:
Art. 1137. - (Impugnazione delle deliberazioni dell'assemblea). - Le
deliberazioni prese dall'assemblea a norma degli articoli precedenti sono
obbligatorie per tutti i condomini. Contro le deliberazioni contrarie alla
legge o al regolamento di condominio ogni condomino assente, dissenziente o
astenuto puo' adire l'autorita' giudiziaria chiedendone l'annullamento nel
termine perentorio di trenta giorni, che decorre dalla data della
deliberazione per i dissenzienti o astenuti e dalla data di comunicazione
della deliberazione per gli assenti. L'azione di annullamento non sospende
l'esecuzione della deliberazione, salvo che la sospensione sia ordinata
dall'autorita' giudiziaria. L'istanza per ottenere la sospensione proposta
prima dell'inizio della causa di merito non sospende ne' interrompe il
termine per la proposizione dell'impugnazione della deliberazione. Per
quanto non espressamente previsto, la sospensione e' disciplinata dalle
norme di cui al libro IV, titolo I, capo III, sezione I, con l'esclusione
dell'articolo 669-octies, sesto comma, del codice di procedura civile.
Art. 16
1. All'articolo 1138 del codice civile sono apportate le seguenti
modificazioni:
a) il terzo comma e' sostituito dal seguente: «Il regolamento deve essere
approvato dall'assemblea con la maggioranza stabilita dal secondo comma
dell'articolo 1136 ed allegato al registro indicato dal numero 7)
dell'articolo 1130. Esso puo' essere impugnato a norma dell'articolo 1107»;
b) e' aggiunto, in fine, il seguente comma: «Le norme del regolamento non
possono vietare di possedere o detenere animali domestici».
Art. 17
1. Al numero 1) del primo comma dell'articolo 2659 del codice civile sono
aggiunte, in fine, le seguenti parole: «. Per i condominii devono essere
indicati l'eventuale denominazione, l'ubicazione e il codice fiscale».
Art. 18
1. L'articolo 63 delle disposizioni per l'attuazione del codice civile e
disposizioni transitorie, di cui al regio decreto 30 marzo 1942, n. 318, e'
sostituito dal seguente:
Art. 63. - Per la riscossione dei contributi in base allo stato di
ripartizione approvato dall'assemblea, l'amministratore, senza bisogno di
autorizzazione di questa, puo' ottenere un decreto di ingiunzione
immediatamente esecutivo, nonostante opposizione, ed e' tenuto a comunicare
ai creditori non ancora soddisfatti che lo interpellino i dati dei condomini
morosi. I creditori non possono agire nei confronti degli obbligati in
regola con i pagamenti, se non dopo l'escussione degli altri condomini. In
caso di mora nel pagamento dei contributi che si sia protratta per un
semestre, l'amministratore puo' sospendere il condomino moroso dalla
fruizione dei servizi comuni suscettibili di godimento separato. Chi
subentra nei diritti di un condomino e' obbligato solidalmente con questo al
pagamento dei contributi relativi all'anno in corso e a quello precedente.
Chi cede diritti su unita' immobiliari resta obbligato solidalmente con
l'avente causa per i contributi maturati fino al momento in cui e' trasmessa
all'amministratore copia autentica del titolo che determina il trasferimento
del diritto.
Art. 19
1. L'articolo 64 delle disposizioni per l'attuazione del codice civile e
disposizioni transitorie e' sostituito dal seguente:
Art. 64. - Sulla revoca dell'amministratore, nei casi indicati
dall'undicesimo comma dell'articolo 1129 e dal quarto comma dell'articolo
1131 del codice, il tribunale provvede in camera di consiglio, con decreto
motivato, sentito l'amministratore in contraddittorio con il ricorrente.
Contro il provvedimento del tribunale puo' essere proposto reclamo alla
corte d'appello nel termine di dieci giorni dalla notificazione o dalla
comunicazione.
Art. 20
1. All'articolo 66 delle disposizioni per l'attuazione del codice civile e
disposizioni transitorie, il terzo comma e' sostituito dai seguenti:
«L'avviso di convocazione, contenente specifica indicazione dell'ordine del
giorno, deve essere comunicato almeno cinque giorni prima della data fissata
per l'adunanza in prima convocazione, a mezzo di posta raccomandata, posta
elettronica certificata, fax o tramite consegna a mano, e deve contenere
l'indicazione del luogo e dell'ora della riunione. In caso di omessa,
tardiva o incompleta convocazione degli aventi diritto, la deliberazione
assembleare e' annullabile ai sensi dell'articolo 1137 del codice su istanza
dei dissenzienti o assenti perche' non ritualmente convocati. L'assemblea in
seconda convocazione non puo' tenersi nel medesimo giorno solare della
prima. L'amministratore ha facolta' di fissare piu' riunioni consecutive in
modo da assicurare lo svolgimento dell'assemblea in termini brevi,
convocando gli aventi diritto con un unico avviso nel quale sono indicate le
ulteriori date ed ore di eventuale prosecuzione dell'assemblea validamente
costituitasi».
Art. 21
1. L'articolo 67 delle disposizioni per l'attuazione del codice civile e
disposizioni transitorie e' sostituito dal seguente:
Art. 67. - Ogni condomino puo' intervenire all'assemblea anche a mezzo di
rappresentante, munito di delega scritta. Se i condomini sono piu' di venti,
il delegato non puo' rappresentare piu' di un quinto dei condomini e del
valore proporzionale. Qualora un'unita' immobiliare appartenga in proprieta'
indivisa a piu' persone, queste hanno diritto a un solo rappresentante
nell'assemblea, che e' designato dai comproprietari interessati a norma
dell'articolo 1106 del codice. Nei casi di cui all'articolo 1117-bis del
codice, quando i partecipanti sono complessivamente piu' di sessanta,
ciascun condominio deve designare, con la maggioranza di cui all'articolo
1136, quinto comma, del codice, il proprio rappresentante all'assemblea per
la gestione ordinaria delle parti comuni a piu' condominii e per la nomina
dell'amministratore. In mancanza, ciascun partecipante puo' chiedere che
l'autorita' giudiziaria nomini il rappresentante del proprio condominio.
Qualora alcuni dei condominii interessati non abbiano nominato il proprio
rappresentante, l'autorita' giudiziaria provvede alla nomina su ricorso
anche di uno solo dei rappresentanti gia' nominati, previa diffida a
provvedervi entro un congruo termine. La diffida ed il ricorso all'autorita'
giudiziaria sono notificati al condominio cui si riferiscono in persona
dell'amministratore o, in mancanza, a tutti i condomini. Ogni limite o
condizione al potere di rappresentanza si considera non apposto. Il
rappresentante risponde con le regole del mandato e comunica tempestivamente
all'amministratore di ciascun condominio l'ordine del giorno e le decisioni
assunte dall'assemblea dei rappresentanti dei condominii. L'amministratore
riferisce in assemblea. All'amministratore non possono essere conferite
deleghe per la partecipazione a qualunque assemblea. L'usufruttuario di un
piano o porzione di piano dell'edificio esercita il diritto di voto negli
affari che attengono all'ordinaria amministrazione e al semplice godimento
delle cose e dei servizi comuni. Nelle altre deliberazioni, il diritto di
voto spetta ai proprietari, salvi i casi in cui l'usufruttuario intenda
avvalersi del diritto di cui all'articolo 1006 del codice ovvero si tratti
di lavori od opere ai sensi degli articoli 985 e 986 del codice. In tutti
questi casi l'avviso di convocazione deve essere comunicato sia
all'usufruttuario sia al nudo proprietario. Il nudo proprietario e
l'usufruttuario rispondono solidalmente per il pagamento dei contributi
dovuti all'amministrazione condominiale.
Art. 22
1. L'articolo 68 delle disposizioni per l'attuazione del codice civile e
disposizioni transitorie e' sostituito dal seguente:
Art. 68. - Ove non precisato dal titolo ai sensi dell'articolo 1118, per gli
effetti indicati dagli articoli 1123, 1124, 1126 e 1136 del codice, il
valore proporzionale di ciascuna unita' immobiliare e' espresso in millesimi
in apposita tabella allegata al regolamento di condominio. Nell'accertamento
dei valori di cui al primo comma non si tiene conto del canone locatizio,
dei miglioramenti e dello stato di manutenzione di ciascuna unita'
immobiliare.
Art. 23
1. L'articolo 69 delle disposizioni per l'attuazione del codice civile e
disposizioni transitorie e' sostituito dal seguente:
Art. 69. - I valori proporzionali delle singole unita' immobiliari espressi
nella tabella millesimale di cui all'articolo 68 possono essere rettificati
o modificati all'unanimita'. Tali valori possono essere rettificati o
modificati, anche nell'interesse di un solo condomino, con la maggioranza
prevista dall'articolo 1136, secondo comma, del codice, nei seguenti casi:
1) quando risulta che sono conseguenza di un errore; 2) quando, per le
mutate condizioni di una parte dell'edificio, in conseguenza di
sopraelevazione, di incremento di superfici o di incremento o diminuzione
delle unita' immobiliari, e' alterato per piu' di un quinto il valore
proporzionale dell'unita' immobiliare anche di un solo condomino. In tal
caso il relativo costo e' sostenuto da chi ha dato luogo alla variazione. Ai
soli fini della revisione dei valori proporzionali espressi nella tabella
millesimale allegata al regolamento di condominio ai sensi dell'articolo 68,
puo' essere convenuto in giudizio unicamente il condominio in persona
dell'amministratore. Questi e' tenuto a darne senza indugio notizia
all'assemblea dei condomini. L'amministratore che non adempie a
quest'obbligo puo' essere revocato ed e' tenuto al risarcimento degli
eventuali danni. Le norme di cui al presente articolo si applicano per la
rettifica o la revisione delle tabelle per la ripartizione delle spese
redatte in applicazione dei criteri legali o convenzionali.
Art. 24
1. L'articolo 70 delle disposizioni per l'attuazione del codice civile e
disposizioni transitorie e' sostituito dal seguente:
Art. 70. - Per le infrazioni al regolamento di condominio puo' essere
stabilito, a titolo di sanzione, il pagamento di una somma fino ad euro 200
e, in caso di recidiva, fino ad euro 800. La somma e' devoluta al fondo di
cui l'amministratore dispone per le spese ordinarie.
Art. 25
1. Dopo l'articolo 71 delle disposizioni per l'attuazione del codice civile
e disposizioni transitorie sono inseriti i seguenti:
Art. 71-bis. - Possono svolgere l'incarico di amministratore di condominio
coloro: a) che hanno il godimento dei diritti civili; b) che non sono stati
condannati per delitti contro la pubblica amministrazione, l'amministrazione
della giustizia, la fede pubblica, il patrimonio o per ogni altro delitto
non colposo per il quale la legge commina la pena della reclusione non
inferiore, nel minimo, a due anni e, nel massimo, a cinque anni; c) che non
sono stati sottoposti a misure di prevenzione divenute definitive, salvo che
non sia intervenuta la riabilitazione; d) che non sono interdetti o
inabilitati; e) il cui nome non risulta annotato nell'elenco dei protesti
cambiari; f) che hanno conseguito il diploma di scuola secondaria di secondo
grado; g) che hanno frequentato un corso di formazione iniziale e svolgono
attivita' di formazione periodica in materia di amministrazione
condominiale. I requisiti di cui alle lettere f) e g) del primo comma non
sono necessari qualora l'amministratore sia nominato tra i condomini dello
stabile. Possono svolgere l'incarico di amministratore di condominio anche
societa' di cui al titolo V del libro V del codice. In tal caso, i requisiti
devono essere posseduti dai soci illimitatamente responsabili, dagli
amministratori e dai dipendenti incaricati di svolgere le funzioni di
amministrazione dei condominii a favore dei quali la societa' presta i
servizi. La perdita dei requisiti di cui alle lettere a), b), c), d) ed e)
del primo comma comporta la cessazione dall'incarico. In tale evenienza
ciascun condomino puo' convocare senza formalita' l'assemblea per la nomina
del nuovo amministratore. A quanti hanno svolto attivita' di amministrazione
di condominio per almeno un anno, nell'arco dei tre anni precedenti alla
data di entrata in vigore della presente disposizione, e' consentito lo
svolgimento dell'attivita' di amministratore anche in mancanza dei requisiti
di cui alle lettere f) e g) del primo comma. Resta salvo l'obbligo di
formazione periodica.
Art. 71-ter. - Su richiesta dell'assemblea, che delibera con la maggioranza
di cui al secondo comma dell'articolo 1136 del codice, l'amministratore e'
tenuto ad attivare un sito internet del condominio che consenta agli aventi
diritto di consultare ed estrarre copia in formato digitale dei documenti
previsti dalla delibera assembleare. Le spese per l'attivazione e la
gestione del sito internet sono poste a carico dei condomini.
Art. 71-quater - Per controversie in materia di condominio, ai sensi
dell'articolo 5, comma 1, del decreto legislativo 4 marzo 2010, n. 28, si
intendono quelle derivanti dalla violazione o dall'errata applicazione delle
disposizioni del libro III, titolo VII, capo II, del codice e degli articoli
da 61 a 72 delle presenti disposizioni per l'attuazione del codice. La
domanda di mediazione deve essere presentata, a pena di inammissibilita',
presso un organismo di mediazione ubicato nella circoscrizione del tribunale
nella quale il condominio e' situato. Al procedimento e' legittimato a
partecipare l'amministratore, previa delibera assembleare da assumere con la
maggioranza di cui all'articolo 1136, secondo comma, del codice. Se i
termini di comparizione davanti al mediatore non consentono di assumere la
delibera di cui al terzo comma, il mediatore dispone, su istanza del
condominio, idonea proroga della prima comparizione. La proposta di
mediazione deve essere approvata dall'assemblea con la maggioranza di cui
all'articolo 1136, secondo comma, del codice. Se non si raggiunge la
predetta maggioranza, la proposta si deve intendere non accettata. Il
mediatore fissa il termine per la proposta di conciliazione di cui
all'articolo 11 del decreto legislativo 4 marzo 2010, n. 28, tenendo conto
della necessita' per l'amministratore di munirsi della delibera assembleare.
Art. 26
1. Dopo l'articolo 155 delle disposizioni per l'attuazione del codice civile
e disposizioni transitorie e' inserito il seguente:
Art. 155-bis. - L'assemblea, ai fini dell'adeguamento degli impianti non
centralizzati di cui all'articolo 1122-bis, primo comma, del codice, gia'
esistenti alla data di entrata in vigore del predetto articolo, adotta le
necessarie prescrizioni con le maggioranze di cui all'articolo 1136, commi
primo, secondo e terzo, del codice.
Art. 27
1. All'articolo 2, comma 1, della legge 9 gennaio 1989, n. 13, le parole:
«con le maggioranze previste dall'articolo 1136, secondo e terzo comma, del
codice civile» sono sostituite dalle seguenti: «con le maggioranze previste
dal secondo comma dell'articolo 1120 del codice civile».
Art. 28
1. All'articolo 26, comma 2, della legge 9 gennaio 1991, n. 10, le parole:
«semplice delle quote millesimali rappresentate dagli intervenuti in
assemblea» sono sostituite dalle seguenti: «degli intervenuti, con un numero
di voti che rappresenti almeno un terzo del valore dell'edificio».
2. All'articolo 26, comma 5, della legge 9 gennaio 1991, n. 10, le parole:
«l'assemblea di condominio decide a maggioranza, in deroga agli articoli
1120 e 1136 del codice civile» sono sostituite dalle seguenti: «l'assemblea
di condominio delibera con le maggioranze previste dal secondo comma
dell'articolo 1120 del codice civile».
Art. 29
1. All'articolo 2-bis, comma 13, del decreto-legge 23 gennaio 2001, n. 5,
convertito, con modificazioni, dalla legge 20 marzo 2001, n. 66, le parole:
«l'articolo 1136, terzo comma, dello stesso codice» sono sostituite dalle
seguenti: «l'articolo 1120, secondo comma, dello stesso codice».
Art. 30
1. I contributi per le spese di manutenzione ordinaria e straordinaria
nonche' per le innovazioni sono prededucibili ai sensi dell'articolo 111 del
regio decreto 16 marzo 1942, n. 267, e successive modificazioni, se divenute
esigibili ai sensi dell'articolo 63, primo comma, delle disposizioni per
l'attuazione del codice civile e disposizioni transitorie, come sostituito
dall'articolo 18 della presente legge, durante le procedure concorsuali.
Art. 31
1. All'articolo 23, primo comma, del codice di procedura civile, dopo le
parole: «per le cause tra condomini» sono inserite le seguenti: «, ovvero
tra condomini e condominio,».
Art. 32
1. Le disposizioni di cui alla presente legge entrano in vigore dopo sei
mesi dalla data di pubblicazione della medesima nella Gazzetta Ufficiale.
La presente legge, munita del sigillo dello Stato, sara' inserita nella
Raccolta ufficiale degli atti normativi della Repubblica italiana. E' fatto
obbligo a chiunque spetti di osservarla e di farla osservare come legge
dello Stato.
Data a Roma, addi' 11 dicembre 2012.
NAPOLITANO
Monti, Presidente del Consiglio dei Ministri
Visto, il Guardasigilli: Severino